Comprou um imóvel e as parcelas não param de subir?/You bought a property and the parcels do not stop climbing?

Artigo referente aos contratos de financiamento feitos entre consumidor e instituição financeira. Para os casos de financiamento direto entre a imobiliária/incorporadora a situação é diferente./Article related to financing agreements between consumer and financial institution. For cases of direct financing between the real estate agent / developer the situation is different.

Nesse texto eu vou te explicar o motivo pelo qual as parcelas do seu imóvel não param de subir, todos os meses, e como você pode reduzir esse prejuízo.

“Quem investe em terra não erra!”.

Já ouvi muito dessa frase por aí e você também, não é mesmo? Tornou-se até um jargão no meio imobiliário, proclamada por corretores, imobiliárias e incorporadoras.

Reforçada por nossa economia fraca e extremamente suscetível à inflação, nos últimos 25 anos essa ideia de comprar imóvel como investimento foi a bola da vez, no Brasil. Várias pessoas passaram a viver da renda dos alugueis ou da hipervalorização dos terrenos, casas, apartamentos e galpões.

Atualmente, essa lucratividade toda cessou. Aluguel não rende tanto assim e os pagamento é incerto, com a inadimplência crescente. Quanto ao ganho de capital, na valorização, está ocorrendo o contrário. Imóvel está desvalorizando!

Embalados nessa convicção de lucro e, sem deixar de lado o sonho de um imóvel, conheci um casal, jovem casal de empresários muito bem-sucedidos –, há poucos dias, em meu escritório, em Goiânia – GO, que comprou um desses lotes em um dos condomínios de luxo mais cobiçado da Capital, tão seleto que parece uma aldeia, onde só os membros do clã entram.

Além do lado financeiro, a aquisição do imóvel ocorreu também pelo conforto, segurança, comodidade, qualidade de vida e realização de um sonho, porque o lugar é realmente incrível!

Há de tudo que você possa imaginar nesse condomínio: um vale, com 18 lagos com nascentes próprias, mais de 678m² de área verde por habitante, emas pelas ruas, tem até uma hípica! Facilmente uma casa nesse local custa 5 milhões de reais.

O lote, desses meus clientes, é de uma nova etapa desse condomínio, mais no alto, que custou o valor de 550 mil reais. Aparentemente um bom negócio, já que os lotes mais antigos estão custando entre 1,3 e 1,5 milhões. Poderia gerar um bom ganho, ao longo do tempo, caso não quisessem residir naquela localidade.

No ato da contratação, foi pago um valor de entrada, de 60 mil reais, mais a comissão do corretor, no valor de 30 mil, e o saldo devedor seria quitado em parcelas de, aproximadamente, R$ 4.800,00. Contrato fechado em abril de 2018.

O casal olhou atentamente o contrato, viu as taxas de juros e todas as cláusulas existentes, mesmo com a conversa insistente dos vendedores ao pé do ouvido, para que fechassem o negócio.

Viram que os juros para o reajuste das parcelas eram compostos da seguinte maneira: 0,7% + o IGPM. Só que não observaram um detalhe, apesar que estava bem claro no contrato, esses juros iriam ser calculados A CADA MÊS.

Isso fez com que, em menos de 12 parcelas, o valor inicial de R$ 4.800,00 subisse para R$ 6.200,00, aproximadamente. E todo o pagamento realizado, até então, durante quase 1 ano de contrato e pagamentos feitos rigorosamente em dia, não servisse para abater no saldo devedor, mas apenas para pagar uma parte dos juros.

Melhor dizendo: Do total que eles deviam, quase 1 milhão de reais, mesmo com os pagamentos das parcelas, não houve diminuição, pelo contrário, ocorreu um aumento na dívida, em razão do cálculo mensal desses juros.

Essa situação tem acontecido com várias pessoas e também pode ter ocorrido com você. Há a compra de um lote com parcelas de valor baixo, por exemplo R$ 299,00, contudo, em pouco tempo, a parcela vai para R$ 400,00, R$ 500,00 e por aí vai.

Há muitos casos que, em cinco anos de contrato, a parcela triplicou. A dívida ficou tão alta que o consumidor desistiu de seguir com o contrato ou tornou-se inadimplente.

Olhando apressadamente, o percentual dos juros (0,7% + o IGPM, ao mês) parece pouco, mas isso, ao final de um ano, pode representar mais de 20% de reajuste.

E pior: como a incidência desses juros ocorre mês a mês, há uma espécie de sistema de juros compostos, pois os juros do mês anterior são computados para o seguinte e assim sucessivamente, formando uma bola de neve e gerando uma dívida imensa!

A cobrança desses juros é correta?

Infelizmente os Tribunais, especialmente o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, entendem como correta a utilização da taxa de juros de 0,7%. Vi casos em que o índice era de 1% e, mesmo assim, não havia ilegalidade, conforme decisão do TJGO. A cumulação com o IGPM e a incidência mês a mês desses juros na parcela, também são consideradas como legítimas, veja o argumento da corte:

A utilização do índice de correção monetária pelo IGPM (FGV), mais 1% (um por cento) de juros ao mês, não revela qualquer abusividade, eis que não causa desequilíbrio no ajuste, mormente porque expresso e devidamente pactuado. Processo: 0292198-57.2016.8.09.0011 - Apelação (CPC). 4ª Câmara Cível – TJGO.

Isso para casos em que o financiamento foi feito com uma instituição financeira, para lotes adquiridos via financiamento junto à própria construtora/incorporadora, a situação é DIFERENTE e você pode verifica a explicação aqui.

Mas a dívida não fica alta?

E muito alta. Mas, repetindo, na concepção da “Justiça”, não há nenhum problema nisso e você, por ter entrando em um mau negócio, deverá arcar com isso.

No meu contrato não ficou claro essa questão dos juros. O que eu posso fazer?

Nessa situação específica, por violação do princípio da transparência e do dever de informar, poderá haver a modificação das cláusulas contratuais acerca dos juros, por parte do Judiciário.

E se os juros forem muito superiores a 0,7% + o IGPM?

Ocorrendo uma situação anormal, com juros, por exemplo a 5% + o IGPM, como seria algo descompassado, causando um grande desequilíbrio em uma das partes e, consequentemente, gerando um lucro exagerado na outra, há possibilidade de revisão, com a diminuição dessa cobrança.

Qual a solução para os clientes que compraram o lote?

Como a dívida aumentou bastante, no decorrer do contrato, sem que os meus clientes tivessem uma noção real de que isso iria ocorrer, com o dimensionamento adequado do risco financeiro e, sabendo que o Poder Judiciário não mexeria nos juros pactuados, visto que era uma taxa “normal” praticada pelo mercado e estavam bem claras as informações no contrato, não havia outro caminhão senão a resilição, comumente chamada de rescisão contratual.

Era melhor para eles desistirem do prosseguimento do contrato do que chegar a um ponto que o valor da parcela iria consumir toda a renda do casal, levando-os ao inadimplemento.

Com o reembolso, eles poderiam adquirir outro imóvel, mais barato ou acumular mais dinheiro para conseguir pagar uma parcela maior de entrada, diminuindo o número de parcelas e juros.

Mas não iam perder muito do que já pagaram?

Perderiam 10%, a título de multa, pelo o que foi pago, pois conseguiram, no ato do fechamento do contrato, negociar a multa que era de 20% para 10%, o que foi uma boa estratégia no momento da aquisição do lote.

Também havia um valor a ser pago pela taxa condominial, mas era algo bem pequeno.

A comissão do corretor, como já decidiu o STJ, não seria reembolsada.

O que gerou o maior desconforto foi a taxa de fruição, de 0,5% do valor do contrato, por mês.

O que é a taxa de fruição?

É uma remuneração que você paga pelo uso do imóvel, no caso de devolução dele, aplicado, geralmente, em casos de rescisão. Como se fosse um aluguel.

Por que a preocupação com algo que custa só 0,5%

Porque essa taxa de fruição, prevista em uma das cláusulas contratuais que dispunham sobre a rescisão, dizia que seria 0,5% sobre o VALOR DO CONTRATO (550 mil reais), POR MÊS.

Isso representaria quase 3 mil reais, por mês, pelo tempo do contrato já executado.

Lembram que eu disse que o casal pagou 12 parcelas, isto é, ficaram com o contrato por 1 ano. A aplicação dessa taxa de fruição ocasionaria a redução de, aproximadamente, 36 mil reais, no valor a ser devolvido.

Relembrando: Pagaram 60 mil de entrada + 12 parcelas de 5 mil = 120 mil reais (não estou contando a comissão do corretor porque o Superior Tribunal de Justiça já disse que ela não deve ser devolvida, em casos assim).

Desse valor, 120 mil, haveria o desconto de 10%, 12 mil reais = 108 mil. Deduziria, ainda, 36 mil de taxa de fruição = 72 mil.

E mais: a devolução do dinheiro ocorreria parcelado, em 12 vezes.

A taxa de fruição é permitida?

Sim, é.

Contudo, em caso de loteamento que ainda não tenha sido construída uma edificação que sirva como moradia, não pode ser realizada a sua cobrança, pelo entendimento dos Tribunais, já que não houve, efetivamente, nenhuma fruição do imóvel. Nada mais justo!

Quanto deveria ser devolvido ao casal?

Novamente: 120 mil - 10% (12 mil reais) = 108 mil. Ocorreria um desconto relativo à taxa condominial, algo aproximado de 2 mil reais.

Portanto, deveriam ser reembolsados em R$ 106.000,00.

Mas a devolução deve ser feita de forma parcela?

Não. O pagamento deve ser efeito em parcela única, conforme prevê a súmula de nº 543, do STJ.

As súmulas são entendimentos dos Tribunais repetidos em vários processos, que são condensados em um pequeno texto e servem de orientação para os demais tribunais julgarem casos semelhantes.

DICAS PARA QUANDO FOR COMPRAR UM LOTE:

1 – Analise atentamente o contrato, principalmente as cláusulas sobre juros e rescisão.

2 – Negocie sempre! Tente reduzir, na negociação, os juros, multas e tudo o que lhe for contrário.

3 – Não economize em contratar um advogado para analisar o seu contrato e um perito em cálculos para fazer uma projeção dos valores das parcelas, verificando se caberão no seu bolso. Isso pode lhe representar uma economia de mais de 20% de todo o contrato.

Rafael Rocha Filho

Advogado especialista na defesa da carreira e patrimônio de Médicos e Dentistas.

Advogado inscrito na OAB/GO sob o nº 45.441. Formou-se em Direito pelo Centro Universitário de Goiás – Uni-Anhanguera. Pós-graduado em Direito Civil e Processual Civil, também no Uni-Anhanguera. Atua no exercício da advocacia de modo especializado na defesa de médicos e outros profissionais da área da saúde em processos nos Conselhos de Classe e no Poder Judiciário, atendendo aos seus clientes com discrição, excelência, profissionalismo e segurança jurídica.

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