Meu imóvel foi financiado junto à construtora e as prestações só aumentam a cada mês

Texto referente aos contratos de financiamento feitos entre consumidor e construtoras/imobiliárias/incorporadoras. Para os casos de financiamento com instituições financeiras o regramento é diferente.

Quero alertar você, que financiou um lote ou outro tipo de imóvel com uma empresa que não seja um banco, sobre o sistema ilegal de juros que você pode estar pagando, no seu contrato, e que fazem a sua parcela subir todos os meses, em uma escalada que, em pouco tempo, se tornará uma dívida impagável.

Escrevi, há pouco tempo, um texto aqui, no JusBrasil, sobre os aumentos sucessivos que ocorrem nas parcelas dos imóveis comprados através de financiamento por meio de instituições financeiras, que possuem um regramento diferente das construtoras/imobiliárias/incorporadoras.

Lá, eu tratei sobre a história de um casal que adquiriu um lote em condomínio de luxo, falando sobre os juros praticados, taxa de fruição, reembolso, multa, rescisão do contrato, comissão de corretagem, prejuízos e outros temas. Vale a pena ler o texto.

Quando você se interessa por um imóvel, o início da negociação parece encantador: você passa em frente a um stand de vendas de uma empresa que lhe oferece a aquisição de um lote, casa, apartamento, etc. Os vendedores são simpáticos, te oferecem uma cadeira para sentar, em uma sala com ar-condicionado...

- Vai um café, biscoito ou água gelada? Pergunta o vendedor.

Parece um sonho! Há uma bela recepção e você se sente importante e prestigiado.

Mostram-lhe uma maquete do imóvel desejado. Quando é um lote: todas as ruas estão asfaltadas, limpas e iluminadas, toda a infraestrutura existe e a possibilidade de valorização é imensa.

No caso dos apartamentos, você é convidado a ir até um “decorado”, que teve mais investimento em mobília e decoração do que o próprio valor da estrutura física.

Há um anúncio com o valor das parcelas, algo que, aparentemente, cabe no seu bolso.

São vários os anúncios com prestação de lote, por exemplo, com prestações a partir de R$ 299,00. Apartamentos por R$ 600,00.

Na hora de assinar o contrato, os vendedores dizem que os juros são baixos, que os valores das parcelas não subirão tanto assim, que é corrigido pelo mesmo índice do reajuste de aluguel, que os juros são de 1% ou menos. Parece algo irrisório, mas não é!

Depois de alguns meses da assinatura do contrato e o recebimento dos boletos bancários para pagar as prestações, você vai percebendo que, a cada mês, os valores estão subindo e, seguindo nesse ritmo, em pouco tempo não será mais possível pagar essa dívida que, no início, parecia inofensiva.

Por que o valor da minha parcela está aumento todos os meses e ficando tão cara?

É bem provável que, em seu contrato, haja a cobrança cumulativa de juros de 1% (ou outro percentual) + o IGPM, isso calculado de forma MENSAL, ou seja, todos os meses a sua parcela irá sofrer reajuste, conforme esses índices.

Antes de continuar essa leitura, olhe agora no seu contrato se está dizendo isso que acabei de falar: incidência mensal dos juros + o IGPM.

Exemplificando: Se a sua parcela custa R$ 400,00. Logo no primeiro mês (abril de 2019), haverá a incidência de juros de 1% somado com o IGPM do mesmo mês (0,92%), assim o valor da sua parcela será de R$ 407,68.

No mês seguinte, haverá novo cálculo, com o IGPM de maio + 1%, usando o valor da parcela do mês anterior (R$ 407,68) para, novamente, incidir os juros. E daí sucessivamente, até o final do contrato.

Em um ano, a parcela original de R$ 400,00 pode ficar em R$ 500,00.

Depois de 4 ou 5 anos, você estará pagando algo próximo a R$ 1.000,00.

E mais, você pode pedir o seu saldo devedor atualizado e verificar que, mesmo tendo quitado várias parcelas, a sua dívida não diminuiu. Caso tenha sido reduzida, essa redução foi muito pequena, parece que você não pagou nada!

Esse sistema de cobrança de juros é correto?

No caso de aquisição de imóvel com financiamento realizado pela construtora/imobiliária/incorporadora não pode haver a incidência MENSAL de juros e IGPM.

Isso ocorre porque é vedada a capitalização mensal de juros compensatórios, sendo admitida, entretanto, a periodicidade anual, a teor do artigo 4º da Lei de Usura:

Art. 4º. E proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano.

A “atualização” da parcela só pode ocorrer UMA vez ao ano e não todos os meses, como vem sendo largamente praticado por construtoras/imobiliárias/incorporadoras.

Por que que os bancos podem fazer a atualização todos os meses e as construtoras não?

A autorização para a realização de capitalização mensal de juros concedida pelo art. 5º da Medida Provisória n.º 2.170-36/2001 não incide nos contratos de compra e venda de imóvel entre construtora/incorporadora e adquirente mas, tão somente, às instituições financeiras.

Existe uma espécie de proteção legal aos bancos, que é, ao meu entender, também indevida, por gerar uma dívida muito elevada para o consumidor e um lucro exagerado à instituição financeira. Mais ainda quando se tratam dos “bancos públicos” que cometem abusos, na cobrança dos juros, com que mais precisa de acesso a crédito imobiliário.

Pode haver, ainda, outro encargo no seu contrato: a tabela Price.

Existem dois principais sistemas para o cálculo da parcela de financiamentos, no Brasil: a tabela Price e a tabela SAC.

No cálculo com a tabela Price, a regra é a manutenção do valor da prestação durante o período do contrato. De modo diferente, utilizando a tabela SAC, as primeiras parcelas são mais caras no início e vão, ao longo do tempo, tendo os seus valores diminuídos.

Pelo sistema SAC há amortização mensal do valor financiado, de forma constante, reduzindo a parcela de juros sobre o saldo devedor. O que não ocorre com o uso da tabela Price, pois o nível de amortização aumenta apenas no final do contrato.

Em resumo, para financiamentos longos, como de imóveis, os juros pagos ao usar a tabela SAC são menores que os da tabela Price.

A Tabela Price implica na contagem de juros sobre juros, por se utilizar de juros compostos, e desta forma a sua simples incidência configura a própria capitalização de juros ou anatocismo, que são práticas vedadas pela Justiça, consoante a Súmula 121/STF:

É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.

Retirando a capitalização mensal e a tabela Price do meu financiamento, quanto receberei de redução ou reembolso?

Não é possível dizer de imediato qual o valor você receberá ou terá reduzido no seu contrato, porque cada caso deve ser analisado de forma individualizada e é necessário fazer os cálculos com os seus dados para chegar ao valor exato.

Mesmo assim, as retiradas dessas cobranças abusivas geram, em média, uma economia entre 20% a 30% do valor total do seu contrato.

Caso faltem muitas parcelas a serem pagas, pode-se pedir o recálculo da dívida, com a redução dessas parcelas

Na hipótese de todo o contrato já ter sido quitado ou se faltarem poucas parcelas para pagá-lo, é cabível pedir a quitação ou o reembolso, a depender do valor apurado.

Na dúvida, siga esses conselhos:

1 - Contrate um advogado para analisar o seu contrato (o valor de uma consulta é bem menor que o prejuízo que você pode estar sofrendo);

2 - Faça os cálculos do seu contrato utilizando a forma correta de se cobrar os juros, mediante o auxílio de um profissional da área, e surpreenda-se com o valor indevido que estão te cobrando.

Rafael Rocha Filho

Advogado especialista na defesa da carreira e patrimônio de Médicos e Dentistas

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