O que é considerado cláusula abusiva em Contratos de Compra e Venda de imóveis?
1) Cláusulas contratuais que tratam da devolução dos valores pagos em caso de rescisão do compromisso de compra e venda:
Alguns contratos estipulam que a construtora tem o dever de devolver, tão somente, 25% das parcelas pagas, em caso de rescisão contratual, com a retenção ilegal de 75% do valor pago. Em alguns casos até mais.
Diz-se indevida e ilegal uma retenção tão alta, uma vez que o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) dispõe ser nula de pleno direito qualquer cláusula que estabeleça a perda das prestações pagas:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em beneficio do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Ainda oriundo do mesmo Estatuto, a artigo 83 do CDC, através de seu implícito princípio, preceitua que é legítimo ao consumidor demandar sobre a devolução de parcelas que foram pagas e que no caso efetivo não foram restituídas pelos promitentes vendedores.
Nesses casos há o direito à restituição das parcelas pagas com a rescisão do contrato, em até 90% dos valores já pagos, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ (AgRg no REsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015). O amparo contra cláusulas abusivas é um direito básico do consumidor, sendo nula qualquer cláusula contratual que impossibilite esse reembolso, em consonância também com os artigos 6º, inciso IV, e 51, inciso II, ambos do CDC.
Especificamente em relação à taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), por diversas vezes cobrada nos contratos, deve-se salientar que não é lícita a cobrança de um dever imposto pela lei ao fornecedor de produtos ou serviços, qual seja, o de prestar informação ao consumidor acerca de sua situação jurídica (arts. 4º, e 6º, III, do CDC). Além disso, tal cobrança também violaria o art. 113 do Código Civil, que preza pela boa-fé quando da celebração do negócio jurídico.
2) Cláusulas contratuais que condicionam a entrega das chaves ao pagamento integral do preço (quitação):
Quando o negócio entabulado tem o preço parcelado em prestações mensais, não se pode reputar válida a cláusula que condiciona a entrega do bem à quitação do preço, sob pena de desvirtuamento da própria natureza do contrato.
Com efeito, a quitação do preço é condição necessária à outorga da escritura pública definitiva e liberação da alienação fiduciária em garantia, e não para a imissão do promitente-comprador na posse do bem.
Tais cláusulas desafiam o disposto no artigo 491 do Código Civil, segundo o qual: “Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço”. Ora, tratando-se de compromisso de compra e venda a prazo, com o preço parcelado em prestações, é dever do promitente-vendedor entregar o bem após a conclusão da obra.
De acordo com o CDC, considera-se vantagem manifestamente excessiva aquela que “[...] se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso” (art. 51, § 1º, III, do CDC). Ademais, o artigo 22, XV, do Decreto 2.181/97 considera ilegal “[...] restringir direitos ou obrigações fundamentais à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar o seu objeto ou o equilíbrio contratual”.
3) Cláusulas que determinam o repasse das Quotas Condominiais e IPTU antes da entrega das chaves:
Conforme determina o artigo 1.336 do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal. Desta feita, não é possível impor a um sujeito de direito o referido dever, de forma primária e principal, sem que antes tenha ele se tornado um condômino, ou seja, tenha sido regularmente imitido na posse do imóvel adquirido.
Quem tem a propriedade do imóvel, e a posse, é quem tem a obrigação de adimplir as quotas condominiais passadas e futuras. Antes da entrega das chaves, geralmente, é a própria construtora quem tem a posse.
Nesse sentido entendem o STJ (REsp 660.229/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 21/10/2004, DJ 14/03/2005, p. 378) e o TJPR (9ª C. Cível - AC - 1297284-6 - Ponta Grossa - Rel.: Luiz Osorio Moraes Panza - Unânime - - J. 19.02.2015).
Em caso de cobrança indevida da quota condominial antes da entrega das chaves, deve esta ser restituída em dobro, assim como o IPTU, nos termos do artigo 42, § único, da Lei nº. 8.078/90.
É dever da construtora entregar o imóvel ao consumidor sem ônus condominiais, sendo encargo do adquirente apenas aquelas quotas que se vencerem após a entrega das chaves.
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