Fiador e sua exoneração em contrato de locação imobiliária
Fiança no contrato de locação imobiliária está previsto no inciso
II do artigo
37 da lei
8245/1991, tratando-se de garantia locatícia.
Enquanto perdurar o contrato locatício, a garantia estenderá até a entrega das chaves, salvo disposição contratual em contrário:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009).
Ademais, o fiador pode exonerar-se dessa condição após o contrato se tornar por prazo indeterminado, cabendo-lhe a realização da devida notificação, na forma do artigo
835 do
Código Civil:
CC/02 Art.
835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.
Todavia, a obrigação do fiador perdurará por 120 dias a contar da entrega da notificação, haja vista norma específica que assim determina:
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
[...]
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009).
Nesse sentido, a Jurisprudência:
"O locatário e os seus fiadores são responsáveis pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação vencidos até a data da efetiva imissão do locador na posse do imóvel locado." "Processo20130310351432 0034732-75.2013.8.07.0003 Orgão Julgador5ª TURMA CÍVEL Publicação: Publicado no DJE: 23/01/2017. Pág.: 1398/1409 Julgamento26 de Outubro de 2016) Relator SILVA LEMOS).
"TRATANDO-SE DE LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL, APLICA-SE A REGRA DO ART.
40,
X, DA LEI
8.245/91, DE MODO QUE, PRORROGADO O CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO, O FIADOR, APÓS MANIFESTAR SEU DESEJO DE EXONERAR-SE DO ENCARGO, FICA OBRIGADO POR TODOS OS EFEITOS DA FIANÇA, DURANTE 120 (CENTO E VINTE) DIAS APÓS A NOTIFICAÇÃO AO LOCADOR"( ProcessoAPL 40017102220138260037 SP 4001710-22.2013.8.26.0037 Orgão Julgador27ª Câmara Extraordinária de Direito Privado Publicação04/10/2016Julgamento3 de Outubro de 2016 Relator Edgard Rosa).
CONCLUSÃO:
A) Caso seja fiador em contrato locatício e quer se exonerar dessa incumbência, atente-se ao prazo de 120 dias contados a partir da notificação do locador para tais fins.
Att
Silvio Ricardo Freire
Advogado
silvioricardofreire.adv@gmail.com
Silvio Ricardo Maciel Quennehen Freire
Advogado especialista em direito tributário pelo IBET
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