Destituição de Síndico por Atos Irregulares
O Síndico de seu condomínio está praticando atos irregulares? Não está prestando contas? Estão tendo problemas com ele? Entenda os procedimentos para destituí-lo.
Sabe-se que muitos condomínios diariamente passam por diversos problemas internos ou externos, seja com os condôminos, seja com prestadores de serviços, seja com o síndico, etc. Contudo, são impasses cotidianos que podem ser amenizados quando há um gerenciamento jurídico e administrado eficaz e diligente.
Alguns dos problemas mais vivenciados atualmente são as praticas ilegais e irregulares, cometidas por alguns síndicos que talvez devido à falta de conhecimento sobre determinado assunto ou talvez por má-fé, pecam na administração dos bens do condomínio.
Nesse sentido, temos o Código Civil de 2002 (C. C) e a Lei nº 4.591/1964 (Lei do Condomínio), que estabelecem regras que regulam os condomínios e que tratam da possibilidade de destituição de síndicos que praticam atos ilegais.
Assim, sabendo-se que o sindico é eleito pela maioria dos condôminos é, portanto, em tese, que somente pelos condôminos que poderá ser destituído, tendo em vista que a decisão em assembleia é soberana. Dessa forma, ao praticar atos irregulares, como: 1) a não prestação de contas em Assembleia Geral (AGO) ou quando solicitado; 2) não administrar convenientemente o condomínio, praticando má gestão, poderá o sindico ser destituído por meio de assembleia (AGE) convocada para tal fim, caso a convenção não disponha de outro regramento.
Com esse entendimento, temos o art. 1.349, do Código Civil, que estabelece o seguinte:
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Vale destacar que o próprio síndico poderá convocar a Assembleia Extraordinária (AGE) para tal deliberação, e caso, não seja convocada por ele, poderá ser requerida por 1/4 dos condôminos por meio de baixo assinado, nos termos do art. 1.355, do C. C.
Outro detalhe importante é a quantidade de votos necessários para aprovar a sua destituição, que na ocasião seria a maioria absoluta de seus membros (metade + 1). Contudo, entende-se que essa maioria absoluta seria dos condôminos participantes e presentes à assembleia, conforme jurisprudência pacifica do Superior Tribunal de Justiça- STJ e do nosso Tribunal de Justiça do Distrito Federal – TJDFT, que se assenta no entendimento abaixo:
AGRAVO INTERNO. DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO. QUORUM. MAIORIA ABSOLUTA DOS PRESENTES. CCB 1.349. 1. Para a destituição do síndico do condomínio exige-se apenas o quorum da maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia geral extraordinária e não a maioria de todos os condôminos. Inteligência do CCB 1.349. (Acórdão n.958672, 20160020087824AGI, Relator: FERNANDO HABIBE 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/08/2016, Publicado no DJE: 15/08/2016. Pág.: 132/139 T97).
CIVIL - CONDOMÍNIO - DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO - QUORUM DE VOTAÇÃO EM ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA - MAIORIA ABSOLUTA DOS CONDÔMINOS APTOS A VOTA - ART. 1.349 DO CC - NULIDADE - RECONDUÇÃO AO CARGO. 1. A teor do disposto no art. 1.349 do CC, a maioria absoluta a ser considerada para a destituição do síndico do condomínio é a do número de participantes da assembleia especialmente convocada para tal fim, aptos a votar. 2. Recurso desprovido. (Acórdão n.893724, 20150020200517AGI, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 09/09/2015, Publicado no DJE: 18/09/2015. Pág.: 191).
Além disso, é preciso considerar que ao realizar o “baixo assinado” para convocação de assembleia (AGE), conforme situação hipotética informada acima, não há necessidade de que os condôminos assinantes estejam em dia (quites) com o condomínio, pois a lei é silente nesse sentido. Entretanto, para votar e participar da reunião, é necessário que estejam quites, ou seja, que todos os débitos do condômino em relação ao condomínio estejam em dia, conforme esclarece o art. 1.335, inciso III, do C. C, in verbis:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
...
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Por fim, em última hipótese, consigna-se que caso não haja a reunião da assembleia para deliberar sobre a destituição do sindico devido à prática de atos irregulares e ilegais, poderá o juiz decidir sobre o assunto, por intermédio (requerimento) de qualquer condômino, sendo necessário nesse caso ajuizar ação especifica.
Portanto, outro não é o entendimento de que o sindico deve agir com lealdade, ética e honestidade ao administrar os bens do condomínio, sob pena de ser destituído do cargo e responder civil e criminalmente por seus atos.
Wellington Rocha & Advogados Associados, escritório especializado em Direito Imobiliário e Empresarial.
Wellington Rocha
Bacharel em Direito pelo Centro Universitário de Brasília - UniCeub, Pós graduado em Direito Imobiliário pelo IDP - Instituto de Direito Público, Advogado, Procurador Geral da Câmara Municipal de Novo Gama e ex Assessor Parlamentar da Câmara Legislativa do Distrito Federal.
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