Posso sair sem pagar multa?
O tema desta semana abrangerá o Direito Imobiliário, em especial, a locação de imóveis residenciais ou comerciais, em resposta ao questionamento de um leitor que gostaria de saber se ele pode rescindir a locação residencial sem pagar a multa de rescisão, vez que em seu caso, assinou o contrato e 30 dias depois, se arrependeu.
Antes de tudo, é essencial identificar os envolvidos:
Locador: quem disponibiliza o imóvel no mercado para aluguel, normalmente é o proprietário;
Locatário/Inquilino: aquele que aluga o imóvel;
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) dispõe em seu art. 4º, que o locador não pode reaver o imóvel durante o prazo de locação, salvo se o inquilino praticar alguma infração legal ou contratual. Já o locatário, pode devolver o imóvel, desde que pague a multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato. Vejamos.
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Em geral, é comum a contratação da locação residencial com prazo de 30 meses, isso porque, caso pactue-se em período menor, somente poderá o locador reaver o imóvel nos casos permitidos pelo art. 47 da Lei do Inquilinato, por exemplo: por mútuo acordo, em decorrência de infração legal/contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, etc.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Assim leciona o doutrinador Luiz Antonio Scavone Junior:
“Importante observar que embora exista liberdade quanto à fixação do prazo, o locador deverá observar o prazo de 30 meses se a locação for residencial.
Isso porque, caso contrário, nos termos do art. 47 da Lei do Inquilinato, só poderá retomar o imóvel por denúncia vazia (pelo término do prazo contratual) depois do prazo de 5 anos de vigência do contrato.
Outrossim, diferentemente do locador, que não pode exigir o imóvel antes do prazo estipulado [...]. O art. 4º da Lei 8.245/1991 estabelece a possibilidade de o locatário devolver o imóvel a qualquer tempo.”
No entanto, os locatários normalmente preferem uma locação residencial com prazo menor, e para que esta seja segura para ambas as partes, possibilitando a devolução antecipada do imóvel, é habitual a inclusão de cláusula contratual prevendo a isenção de multa depois de transcorridos 12 meses.
Contudo, caso o contrato de locação residencial não tenha essa previsão, o locatário que desocupar o imóvel antes do prazo ajustado, deverá pagar a multa convencionada, que deve ser proporcional ao tempo de cumprimento do contrato, conforme previsto na parte final do art. 4º da Lei de Locações: “o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. ”
É comum que a dita multa seja no valor de 3 aluguéis, porém, deverá ser contabilizada de forma proporcional. Por exemplo, em uma locação residencial de 30 meses, o locatário que devolver o imóvel após 15 meses de utilização, deverá pagar multa de 1,5 aluguéis, por ser o tempo proporcional do contrato.
Tal regra de proporcionalidade visa evitar abusividades, e é norma obrigatória, sendo nulas quaisquer cláusulas contratuais que visem anulá-la/suprimi-la, de acordo com o art. 45 da Lei de Locações.
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Desta forma, cláusulas de locação que determinem o pagamento da multa por devolução antecipada do imóvel de forma integral, desconsiderando a proporcionalidade do prazo contratual, são nulas.
Não obstante, o locatário poderá devolver o imóvel residencial antes do prazo, sem incidência de multa, se decorrer de transferência de localidade por seu empregador (Art. 4º, parágrafo único, Lei de Locações).
Art. 4º [...] Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Cabe ressaltar que para o enquadramento da situação no parágrafo único do art. 4º, a iniciativa da transferência do local de trabalho deve decorrer do empregador do locatário, e não dele.
Assim, importante que o inquilino verifique as disposições de seu contrato, e caso queira devolver o imóvel antes do prazo pactuado, analise o valor da multa que está sendo cobrada e se ela é proporcional, ou ainda, se há cláusula de isenção de multa após x meses de locação.
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Fontes: JUNIOR, Luiz Antonio Scavone, Direito Imobiliário Teoria e Prática. 11. Ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2016.
Suzanna Borges de Macedo Zubko
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