Locação de imóvel: 10 aspectos importantes do negócio jurídico
Conheça aspectos importantes da locação.
O contrato de locação é aquele que transfere a posse de um bem infungível em favor do locatário, mediante o pagamento de um valor denominado aluguel, por um tempo determinado ou não.
O contrato de locação é consensual (não exige solenidade, em regra); oneroso (pois, caso contrário se constituiria contrato de comodato) e intuito personae, sendo a sublocação uma exceção.
1. Deterioração da coisa: caso durante o período do contrato de locação ocorra a deterioração da coisa sem culpa do locatário, o locador deverá restaurar o bem, sem prejuízo de o locatário requer a redução proporcional do aluguel ou então a rescisão contratual, se a coisa não mais servir a sua destinação.
2. Taxas e emolumentos do contrato: os pagamentos do IPTU e do condomínio são negociáveis, podendo ficar a cargo do locador ou do locatário; já a taxa de água e luz ficam à custa do locatário.
3. Despejo e consignação de entrega: a falta de pagamento gera direito à ação de despejo, mas o locatário tem o direito de purgar a mora, depositando judicialmente o valor devido e mantendo-se no imóvel. Logo, o locatário, perante a lei, em regra, tem o direito de permanecer no imóvel – mas tal possibilidade é restrita a uma vez ao ano.
Por seu turno, quando o locador continuar cobrando as obrigações contratuais depois da devolução do bem, pode o locatário propor ação de consignação de entrega de bem a fim de cessar de vez a dúvida quanto ao término do contrato.
4. Alienação do bem locado e direito de preferência: em se tratando de bem imóvel, o locador tem o direito de alienar o bem, mas para que o negócio jurídico seja válido, deverá dar o direito de preferência ao locatário, isto é: oferecer o bem ao locatário nas mesmas condições que seria vendido ao terceiro, dando-lhe prazo determinado para que o locatário se manifeste sobre o interesse de adquirir o bem.
Caso a proposta apresentada ao locatário seja diferente das condições em que o terceiro adquiriu o bem, poderá o locatário requerer a anulação do negócio de compra e venda, por desrespeito ao direito de preferência.
5. Cláusula de permanência: trata-se da possibilidade de fazer constar no contrato de locação de bem imóvel uma cláusula na qual o locatário tem o direito de permanecer na posse do bem.
Mantendo-se, assim, o contrato de locação, mesmo o bem tendo sido vendido a terceiro, sendo que para tanto necessário que a cláusula de permanência esteja averbada na matrícula do imóvel.
Por outro lado, caso não haja cláusula de permanência e o imóvel seja vendido à terceiro, o comprador poderá notificar o locatário para sair do imóvel dentro de determinado prazo, sob pena de ação de despejo.
6. Atividade ilícita e possível imputação de associação: caso o locador sabe que o locatário promove atividade ilícita no imóvel locado e não tome nenhuma providência a respeito, poderá o locador responder por possível associação à atividade criminosa. Pois, é dever do locador requerer a rescisão contratual ou denunciar a atividade ilícita.
7. Morte de uma das partes: na hipótese de morte do locador ou do locatário e o contrato seja por prazo determinado, transfere-se os direitos e obrigações aos herdeiros. Já no caso de locação não residencial, sub-rogam-se ao espólio.
8. Possibilidade de sublocação: poderá o locatário transferir a posse do imóvel a um terceiro, mediante o pagamento de aluguel, desde que o contrato expressamente permita, ou que o locador consinta.
9. Empréstimo do bem locado a terceiro: o empréstimo do imóvel depende do consentimento prévio e escrito do locador, que deverá ser notificado para se manifestar no prazo de 30 dias.
10. Garantias do contrato de locação: poderá o contrato de locação estipular uma única forma de garantia, entre as alternativas abaixo:
a) Caução: consiste no depósito correspondente ao valor de três aluguéis em favor do locador, para assegurar possível indenização ou suprir o inadimplemento. Caso o contrato termine sem qualquer problema, deve ser restituído o valor;
b) Fiança: é uma forma de garantia pessoal, assinada no próprio contrato de locação, pela qual o fiador ficará como responsável subsidiário ao pagamento do aluguel, sendo demandado judicialmente em caso de inadimplemento;
c) Seguro fiança: é uma modalidade de garantia em que o locatário firma contrato com uma seguradora que possui este tipo de carteira e esta dá uma carta de fiança em favor do locador, comprometendo-se a pagar os alugueres e demais custas na hipótese de inadimplemento do locatário. Bastando para isso que o locador comunique a ocorrência do sinistro à seguradora.
d) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento;
e) Caução sobre bem imóvel: modalidade em que o locatário averba na matrícula de um imóvel de sua propriedade a obrigação quando ao pagamento dos alugueis, ficando, então, o imóvel como garantia de solvência da dívida.
Esses são dez pontos relevantes sobre o contrato de locação.
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