É possível a instalação de Poço Artesiano no Condomínio?
De início, deve-se ter em mente que o poço artesiano, quando não presente no projeto original do empreendimento, deve ser considerado como benfeitoria, o que significa que consiste no resultado de uma obra ou intervenção, que tem por finalidade conservar, melhorar ou embelezar uma coisa ou bem da vida determinado.
De acordo com o artigo 96 do Código Civil, as benfeitorias podem ser classificadas em úteis, necessárias ou voluptuárias:
"Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore."
Na hipótese da pretensão dos condôminos de promover a instalação de Poço Artesiano em suas dependências com a finalidade precípua de reduzir os gastos com consumo de água, trata-se, pois, de benfeitoria de ordem útil.
Com base nestes parâmetros, a lei e a própria Convenção Condominial (em determinados casos) definem um quórum mínimo necessário para aprovação de obras ou modificações de maneira geral em assembleia.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
[...]
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Conforme pode ser observado, o ordenamento jurídico pátrio expressamente determina que as benfeitorias úteis realizadas no âmbito condominial dependem de aprovação da maioria dos condôminos e, em segunda convocação, da maior parte dos presentes.
Acerca da soberania das decisões tomadas em assembléia, em situações semelhantes, os Tribunais têm se posicionado da seguinte forma:
CIVIL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLÉIA JULGADA PROCEDENTE. AGRAVO RETIDO INTERPOSTO PELO RÉU. CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRÊNCIA. APELAÇÃO INTERPOSTA PELO RÉU. SUBSTITUIÇÃO DE UM PILAR SITUADO NA GARAGEM DO EDIFÍCIO A FIM DE FACILITAR O TRÁFEGO DE VEÍCULOS. OBRA QUE SE SUBSUME AO CONCEITO DE BENFEITORIA ÚTIL. ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO EDIFICIO. INEXISTÊNCIA. APROVAÇÃO PELA MAIORIA DOS CONDÔMINOS PRESENTES EM SEGUNDA CONVOCAÇÃO. OBSERVÂNCIA AOS ARTS. 1.341, INC. II, 1.353 E 2.035, PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. DISPOSIÇÕES LEGAIS QUE SE SOBREPÕEM À CONVENÇÃO REDIGIDA SOB A ÉGIDE DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. ATO CONVOCATÓRIO REALIZADO DE FORMA DIVERSA DAQUELA PREVISTA NO EDITAL. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PARTICIPAÇÃO DE LOCATÁRIOS NA ASSEMBLÉIA. AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO SOBRE O NÚMERO DE INQUILINOS E A MANEIRA COMO VOTARAM. INFORMAÇÕES NECESSÁRIAS PARA SE AFERIR A VALIDADE DO RESULTADO DA VOTAÇÃO. PROVA NÃO CONSTITUÍDA. ÔNUS DO AUTOR. ART. 333, INC. I, DO CPC. AUSÊNCIA DE RECONHECIMENTO DE FIRMA NAS PROCURAÇÕES OUTORGADAS PELOS CONDÔMINOS. AUTENTICIDADE DAS ASSINATURAS NÃO CONTESTADA. FORMALIDADE DESNECESSÁRIA. PREVALÊNCIA, DE RESTO, DA SOLIDARIEDADE (ART. 3º. I, CF). PREJUÍZO DO PEDIDO DE MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. AGRAVO RETIDO NÃO PROVIDO. APELAÇÃO PROVIDA. RECURSO ADESIVO PREJUDICADO. (TJ-PR - AC: 6363593 PR 0636359-3, Relator: Vitor Roberto Silva, Data de Julgamento: 30/09/2010, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 493). (Grifou-se).
ANULATÓRIA DE ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO – DELIBERAÇÃO RELATIVA ÁREA DE LAZER PARA AS CRIANÇAS – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA - NULIDADE NÃO CONFIGURADA – OBRA FEITA EM ÁREA COMUM – PRESERVAÇÃO DOS INTERESSES DA COLETIVIDADE, MOTIVADA PELA NECESSIDADE DE GARANTIR MELHORES CONDIÇÕES DE SEGURANÇA AO EDIFÍCIO - AUMENTO E MELHORA DO USO DO EDIFÍCIO (CC, ART. 96, § 2º)- BENFEITORIA ÚTIL - INEXIGIBILIDADE DE QUORUM ESPECIAL - DELIBERAÇÃO QUE DEPENDE DO VOTO DA MAIORIA DOS CONDÔMINOS (CC, ART. 1.341, INC. II) SEGUNDA CONVOCAÇÃO - DECISÃO TOMADA PELO VOTO DA MAIORIA DOS PRESENTES (CC, ART. 1.353)- VALIDADE ATO CONVOCATÓRIO – AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADE – VERBA SUCUMBENCIAL BEM FIXADA - RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - APL: 00477212820118260562 SP 0047721-28.2011.8.26.0562, Relator: Erickson Gavazza Marques, Data de Julgamento: 02/12/2015, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/12/2015). (Grifou-se).
Em outros termos, havendo previsão na Convenção Condominial, e regularidade na votação não há que se falar em ilegalidades no que se refere à decisão de instalação do poço artesiano, eis que obediente às disposições do Código Civil e da Convenção Condominial.
Thiago Alem Rocha
OAB/BA 27.054
Alem & Rocha
Alem&Rocha – Advocacia e Consultoria, registrada na OAB, Seção Bahia, sob o n° 2488/2014. O maior diferencial apresentado pelo escritório Alem & Rocha é a busca contínua por qualificação profissional em diversas áreas do direito, além do total engajamento dos Sócios no planejamento, execução e análise dos resultados de todos os atos jurídicos praticados pela sociedade. O escritório proporciona, ainda, a prestação de consultoria para a administração condominial, apresentando soluções jurídicas simples e efetivas para os seus diversos parceiros.
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