Com a alta liberação de financiamento imobiliário no país nos últimos anos, bem como as taxas “atrativas” e facilitação nos contratos, se tornou recorrente os casos de atraso nas prestações.
Nos financiamentos imobiliários, o banco fica com a propriedade fiduciária do imóvel, cabendo ao mutuário a posse direta deste, o mutuário adquire a propriedade plena no momento em que quita o financiamento.
O financiamento com parcelas a perder de vista, com valores que no inicio “cabem no bolso’, futuramente pode se inverter a situação e não mais conseguir pagar estes valores.
Atrasos nos pagamentos das prestações coloca em risco o sonho da casa própria, podendo perder o imóvel e até o valor pago.
Quem financiou o imóvel com o banco não pode fazer distrato, ou seja, não pode voltar atrás na compra do imóvel, então, se houver inadimplência por mais de três meses, o banco poderá retomar o imóvel, este prazo pode variar de um contrato para o outro, em alguns casos o mutuário procura o banco para devolver o imóvel quando não mais consegue pagar, mas, na maioria das vezes o banco não apresenta oferta, e quando apresenta oferta, o banco não devolve valor razoável em relação ao que já foi pago, fazendo o mutuário ficar em desvantagem.
São recorrentes as dúvidas e o medo de perder o imóvel, e a questão sempre vem à tona:
- “Dr., comprei o imóvel e não estou conseguindo pagar, estou em atraso com as parcelas, posso perder meu imóvel?”
Para responder essa questão deve-se recorrer ao contrato e constatar que, geralmente os bancos preveem a retomada do imóvel após 90 dias de atraso nas parcelas, podendo ser até antes, passando este prazo o banco notifica o mutuário, reincorpora o imóvel e prepara sua oferta em leilão.
“Estou em atraso, o que fazer?”
Conforme a lei 9.514/1997 (Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências) e o Decreto Lei nº700 de 1966 (Autoriza o funcionamento de associações de poupança e empréstimo, institui a cédula hipotecária e dá outras providências), o mutuário pode purgar a mora a qualquer momento antes da assinatura do auto de arrematação, em outras palavras a grosso modo, o devedor pode pagar o que deve até a efetiva concretização da compra do imóvel por outra pessoa em leilão.
“É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito (...)”
Os bancos são firmes em alegar que os devedores têm prazo de 15 (quinze) dias para purgar a mora, mas o correto é que até que seja efetivado o leilão,
Mas o que vemos é que os bancos jamais oferecem essa possibilidade, os devedores vão até agencias e centrais telefônicas após os atrasos e o banco simplesmente retoma o imóvel sem oferecer a oportunidade de quitação ou negociação do débito.
Além dessa ilegalidade, o banco ainda retoma o imóvel após o atraso sem intimar o mutuário do valor em aberto, muitos clientes nos procuram indagando que o banco não enviou nenhum aviso que perderiam o imóvel e simplesmente o retomaram, alguns casos os clientes nem estavam sabendo do leilão, demonstrando claramente a intenção dos bancos.
A intimação deverá ser feita pessoalmente a todos os participantes do contrato, inclusive marido e mulher, sendo nulo, de pleno direito, os procedimentos de intimação caso algum dos codevedores não sejam intimados.
Em decisões recentes em ações movidas pelo nosso escritório em favor de clientes que estão em mora com os bancos, os juízes tem entendido que a situação de crise que assola nosso país, juntamente com o que diz a lei a respeito do prazo para purgar a mora até o auto de arrematação, oportuniza ao mutuário a chance de quitar os valores em aberto, ou, conforme for o caso, que o banco apresente em audiência planilha atualizada desses valores juntamente com proposta para quitação deste débito, bem como, concedendo medida liminar para que o banco não insira este imóvel que está sendo discutido na ação em leilão até que resolva a situação.
Então o que resta ao mutuário é procurar um escritório especializado em direito imobiliário para entrar com uma ação para que o banco interrompa todo e qualquer leilão a ser realizado em referido imóvel, apresente planilha atualizada do débito, oportunizando então que o mutuário purgue a mora e não perca seu imóvel, medida esta que deve ser tomada com urgência para antecipar e não correr mais riscos de perder o imóvel.
Álvaro Cândido Martins
Advogado OAB/MG 185.722
Uberlândia/MG
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