Comumente as pessoas confundem ou sequer sabem a importância e diferenças de um contrato particular de compra e venda, de uma escritura pública e da matrícula do imóvel.
Notando essa dificuldade, elaborei este post para facilitar a identificação de cada um através de breve explicação e imagens, com o objetivo de cada um possa descobrir qual documento tem em mãos e qual atitude tomar para que regularize a situação do imóvel.
O contrato de compra e venda é um instrumento particular elaborado para identificar as partes contratantes, o bem a ser negociado, a forma que será feita a negociação, previsão de multa etc. Nele também constará a assinatura das partes, com reconhecimento de firma ou autenticação, bem como as assinaturas das testemunhas.
Em um primeiro momento, este contrato poderia ser dispensado, pois a aquisição de imóveis com valor acima de 30 (trinta) salários mínimos exige a lavratura de escritura pública. No entanto, por trazer todos os elementos da negociação, acaba por facilitar as trativas iniciais, de forma célere, viabilizando acordos, prazos e formas de pagamento, de modo que é muito utilizado no momento de adquirir/vender imóveis.
Segue um modelo de contrato de venda e compra:
Mas é importante saber que este contrato, popularmente conhecido como "contrato de gaveta", não possui eficácia perante terceiros e não te garante a propriedade. Daí a importância de lavrar a Escritura Pública em um Tabelionato de Notas.
Contudo, atente-se: a lavratura da escritura, por si só, não garantirá a transferência da propriedade!
A escritura pública, para que seja a propriedade definitivamente transferida ao adquirente do imóvel, precisa ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis competente a fim de que seja ela registrada na matrícula do imóvel.
Segue uma escritura para visualização:
É neste momento que se define a propriedade, pois o registro se dará na matrícula do imóvel.
A matrícula, por sua vez, é o documento mais importante nos negócios imobiliários. Ela é considerada como um "RG" do imóvel. Somente a partir do registro é possível realizar a transferência da propriedade para o nome do adquirente/comprador. Daí advêm aquele ditado que todo mundo já ouviu falar: “quem não registra não é dono”.
Observem como ela se apresenta:
Espero que esse breve post tenha de alguma forma esclarecido as diferenças de cada um desses documentos tão importantes quando se fala em venda e compra de imóveis.
Formada em Direito pela Universidade Cruzeiro do Sul, e pós-graduanda em Direito Imobiliário. Advogada Associada ao escritório Rafael Barbosa Advogados Associados, com atuação exclusiva em Direito Imobiliário, localizado na região central de Caieiras, cidade metropolitana de São Paulo. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP, subseção Franco da Rocha e associada ao Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM. Idealizadora do blog Papo de Imobiliarista, e colunista do Blog Mariana Gonçalves, ambos com conteúdos exclusivos sobre o mercado e Direito Imobiliário. Contatos: - E-mail: tatifmotta@adv.oabsp.org.br - WhatsApp: (11) 94756-7595 - Instagram: @tatifmotta - Página do facebook: Papo de Imobiliarista - Site/Blog: www.papodeimobiliarista.com
É possível penhorar um imóvel que esteja somente escriturado?
Bom, primeiro é importante esclarecer que a penhora é uma constrição AO BEM DO DEVEDOR. Ou seja, se você for proprietário de um imóvel (seu nome constante na matrícula), esteja inadimplente com suas obrigações e haja uma execução em trâmite (execuções trabalhistas, por exemplo), os seus credores poderão ir atrás deste imóvel para tentar satisfazer a dívida.
Mas vamos supor que você tenha comprado um imóvel (possui a escritura da compra), mas não levou esta escritura a registro: lá na matrícula continuará como proprietário aquele que te vendeu. Daí você precisará torcer muito para que ele (vendedor) nunca se torne um devedor, senão correrá sérios riscos de ver seu imóvel penhorado... E até que você consiga comprovar ser terceiro de boa-fé, muita águas podem rolar!
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